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易居企业CEO丁祖昱房地产许多逻辑都不适用了

2020-01-15

易居企业集团CEO丁祖昱

2019年是“2010时代”的毕竟一年,关于房地产工作来说,亦是要害的一年。

11月22日,易居企业集团CEO丁祖昱在广东时代传媒有限公司主办,时代周报、时代财经、时代数据承办的2019中国地产时代百强榜论坛上标明,当房地产商场即将从“10时代”跨入“20时代”的时分,许多地产逻辑正在发生明显的改动,以前适用的许多常规思路在今天都不适用了。

“本年整个商场变动得特别凶狠,1月初步寒冬,3月直接入夏,5-7月基本是夏末秋初,7-9月马上又进入到新一轮的商场调理。这个改动在以前从未出现,房地产商场很少能在一年傍边历经春夏秋冬。”

四季清楚的商场中,房企也在主动或被动地做出一些调整,纷乱淡化了以前规划行先的思路,“稳”字成为房企们的共同。

谈商场:微观数据未完全反映工作压力

以前很长一段时间里,地产都与财富联络在一起。不论是购房者,仍是开发商,都不乏因为房地产而完结财富剧增的案例。那是房地产商场飞速展开的时期,“买房赚钱”的观念众所周知,“抢房”的现象频现商场。

但是,2017之后,“买房赚钱”的比重初步下降。丁祖昱称,尤其是近两年,买房后没赚钱甚至亏钱的案例也很常见。一夜之间购房逻辑发生了改动,房子从原本被称为“最好的出资品”,到今天买房和炒股差不多,也要精挑细选。

这其间,政策的要素不可忽视。“从中心层面来看,最近三年的政策没有太大改动,都是‘三稳’,都是去杠杆,覆灭本年加了一句话‘不将房地产作为短期影响经济的方法’,这抉择了哪怕‘放水’,水也流不到房地产。”

中心客户团体的改动在商场的各项数据中得到体现。丁祖昱指出,本年新房供求依旧“压力山大”,3、4月份的小阳春到直接入夏往后,6月份商场初步一路往下走,直到9月份,成交数据才因为供应大幅度添加而有所上升,“本年新房商场不是很豁达”。

类似的情况也在二手房商场中出现,5月份出现下行趋势,9月份稍微冒了一答应,到了10月,下行速度加快。丁祖昱称,二手房和新房不同,新房由房企主体来定价,供应抉择出售,是一对多的概念,而二手房是一对一,是顾客对顾客,二手房商场就是顾客购买自愿最直接的反应。

“二手房商场是一个抢先政策,现在来看仍是有很大压力。整个二手房商场处于张望,特别是一线城市的二手房低迷必定会影响到新房的成交,特别是影响到改善团体的成交。假设二手房数据可以否上升或许回稳,整个二手房的态势或许得到必定的改善,新房的出售也会相应好一些。”

此外,土地方面的数据相同体现着压力。“土地数据现在是‘三降’,地价降了、成交面积降了、成交总金额降了,甚至是‘四降’,溢价率也降了。”丁祖昱分析认为,土地商场的下降说明房企对未来判别趋于保存,且房企的现金流并不是那么充裕。

不过,就算商场布满凉意,但在微观数据层面,企业对地产的出资却坚持着添加的形势。国家统计局11月14日发布的多个方面数据闪现,本年1-10月,全国房地产开发出资额为109603亿元,同比添加10.3%。

“本年微观数据有非常大的迷惑性,地产业界感觉到的压力微观数据没有体现出来,甚至掩盖掉了商场的压力,房地产仍然坚持两位数的增速。并且在10月,出售面积增速由负转正,出售金额一贯坚持在靠近10%的增幅,到年底两项数据将创新高。”

谈房企:未来会比出凹凸、先后

与商场愈来愈镇定的形势相照顾的是房企添加快度的放缓。回想房企以前10个多月的体现,丁祖昱用“还行”来描绘,但他也侧重,“还行”是指本年在商场压力如此之大的情况下,大多数的房企出售还略有添加很不简单,假设与早年比较,房企出售添加是不可的。

“2017年的时分,30%的增幅咱们都觉得有些慢,今天,增幅抵达10%就现已很不错了。本年前10个月,有十强房企出现了同比下降,以前历史上很少有十强房企出售总额下降的情况。所以,现在出现20%、30%的添加是偶然的,10%左右应该是正常的。”

金融政策的由松到紧很大程度上左右了房企的体现。本年年头初步,房企融资井喷,最布满的时分,9天之内上市房企所发布的融资计划金额靠近千亿。但5月起,金融形势青云直上,多项金融政策接连出台,房企融资“阀门”关紧。

“以前房企的逻辑是多拿钱、多拿地、高周转,除了高周转仍适用于今天以外,资金金融环境现已不支持多拿钱的思路了。”丁祖昱认为,其时的房地产商场逐渐失去了财富效应,房企的压力非常大。

商场下行、金融环境严峻的布景下,融资本钱影响着房企未来的展开。丁祖昱走漏,现在为了拿到钱,部分房企愿意给出更高的利息,例如名义上是7%利息,实践许多企业要在这上面加30%、40%的本钱。

“房价暴升的时代,房价可以补偿利息本钱。但在今天房价涨得慢或许房价不涨的环境下,利息就成为很重要的本钱,而这个本钱毕竟影响到企业未来的展开。利息相对较低的企业在未来将占有比较抢先的工作自由度,竞争能力也会更强。”

也就是说,未来房企分化将进一步加剧。这在工作会合度上现已得到体现,现在TOP30会合度还在上升,但是TOP30之外的会合度现已不涨了。“虽然现在的头部企业增速放缓,但会合度还在往上走。而五十强企业、百强企业,现在增速与会合度都不涨反跌。”

丁祖昱继而指出,一个时代以前之后,房企之间许多所谓的共性被林林总总的外部条件所掩盖,共性逐渐演化成了差异化,房地产工作不再是一荣俱荣、一损俱损,房企之间会比出凹凸、比出先后。

他猜想,明后年许多房企的增幅会进一步下降,“但绝对不代表这个企业欠好,未来不能以规划来论英雄,或许说不要单纯以出售的增或减来论企业的好与坏,这个评判的逻辑发生明显的改动了。”

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